物管企业迎来分化春秋(新闻)

物管企业迎来“分化春秋”

融创服务近日在港交所敲钟上市，开盘报价11.6港元/股，与发售价齐平。种种迹象表明，随着市场对物业股的认识更清晰，资本开始掉头，物业股有所降温，板块普涨的时代已经过去，个股的表现出现分化。

大量物业股上市纷纷开始进入跑马圈地的阶段，可供并购的优质第三方项目变得越来越少，在供需关系下价格只会愈来愈高，结果就是单靠并购的企业资本回报率越来越低，而光依靠地产母公司的内生生长速度又十分有限。市场对于物业股的成长性预期逐渐趋弱，进而带动股价走低。“中国物业管理公司并不稀缺，物业管理公司的同质化程度较高。过去只是板块缺乏可投资标的。但新股的大量上市改变了投资者的看法，简单来看，四季度上市的比前三个季度总和还要多，这一概念的稀缺性已然消失，资本热潮现在已经基本过去。”

当资本撤去，物业股规模的重要性进一步凸显。近期上市打破“破法魔咒”的融创服务、金科服务均为在管面积过亿的头部物企，并背靠极具增长潜力的地产母公司。业界普遍的共识是在很长一段时间内，物业行业的“规模论”仍将持续，但同样也有不少人在期待，能有一家物企跑出一条新的业绩增长路径。

物业行业资深专家金永宏认为，目前物业行业整体集聚效应还不够明显，还未形成绝对的品牌寡头，以合约规模最大的碧桂园服务为例，目前合约面积7亿多方，市场占有率还不足2%，规模化至少还有5年的路要走。“未来物企最有可能跑出来的逻辑是，做大、做优、做平台的三部曲。”

但资本市场长期持续的规模论判断同样指向另一个问题，以增值服务背后极大的想象力赢得资本市场热情的物业股，暂时还没探索出一个新的利润增长点。

国泰君安证券研报指出，目前物企90%的收入都源于基础服务，大多数物企主营业务仍停留在物业管理价值链的低端，同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，行业的净利润仍然处于较低水平，并未形成资产增值到租金提升的正循环过程。

物业和社区经济分析师黄昇认为，长远来看，物业行业必须重构组织架构、突破固有思维模式才能在努力服务好小区业主及提高物业费收缴率的情况下，从传统的“老四项”服务向社区生活平台经济转型，这样才能拥有更高的利润空间。

物管企业并非没有意识到这一点，早在2014年，花样年分拆彩生活赴港上市时，就已看上物业背后庞大的业主流量资源。但彩生活市值的长期低迷，也在一定程度上说明这部分资源难以靠物业公司自身进行活化利用。目前而言，物企的数字化转型升级仍主要聚焦在基础服务层面，通过科技介入搭建系统平台减少重复劳动，降低人力成本提高毛利率。

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